以法官视角说说案例中的法理人情

抽丝剥茧

梳理案件脉络

(资料图)

层层解析

理清法律权责

由吉林省高级人民法院和FM96.3吉林教育广播联合打造的普法直播节目《以案说法》于每周二、周四7点30分到8点，在FM96.3播出，法官做客直播间，为您以案说法。

本期主题

楼房漏水谁来赔？法官陪你聊一聊生活中可能遇到的那些糟心事

主讲人：长春市二道区人民法院行政综合审判庭员额法官 胡雪莹

精彩片段采撷：

主持人：胡法官，怎么判断是不是专有阳台?

胡雪莹：露台要成为专有部分的组成部分，必须具备以下条件。

（一）符合规划

是经过规划行政主管部门批准的规划，这里的“规划”，不仅仅是规划图，还包括规划行政主管部门批准的与建设有关的所有文件，如施工图等等。对此要特别注意。有了规划行政主管部门的规划，就表明该露台是合法建筑。如果规划行政主管部门的规划中没有露台，那么建设单位建设的露台或者某一所有权人加建的露台就属违法。对于违法建造的露台，不可能取得登记机关的登记，表明该露台不符合前面提到的专有部分的第三个条件，故其不能成为专有部分的组成部分。

（二）物理上专属于特定房屋

根据规划，该露台只属于特定房屋，是该特定房屋的附属物。也就是说，从物理上看该露台不属于其他任一房屋，只属于该特定房屋。只有该特定房屋才能通到该露台，从其他房屋是不能通到该露台的。专属于特定房屋，还有一层含义就是，只有该特定房屋的所有权人才能对该露台享有所有权，才能对该露台进行使用，其他人对该露台不享有所有权，也不能对该露台进行使用。换言之，特定房屋的所有权人可以对该露台进行排他使用。

（三）销售合同有约定

就是如果露台要成为某特定房屋的组成部分，必须还要有合同依据。也就是说，开发商与购房人签合同时，已经明确约定出售的部分包括露台。实践中，如果某套房屋有露台，那么，开发商在出售该套房屋时，几乎都会对露台的权属作出约定。不对该露台的权属作出约定的情况应当极为罕见。

如果符合上述三个条件，这个阳台就是专有部分，如果因为这个阳台的原因导致漏水，就要由它的所有权人来承担相应的责任。

原标题：《以案说法丨楼房漏水谁来赔？法官陪你聊一聊生活中可能遇到的那些糟心事》

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